昆明小学+初中书包房有哪些，120万预算怎么选？

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第286期的问答如期推出，本次精选2024.5.10-2024.5.16的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。

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新房

1、昆明二环内有大平层推荐吗？生活方便一点，预算300万左右，四房以上，能精装最好，要板楼，现房或准现房。

答：龙江金茂府今年年底交付，应该能够满足你要求。

位置在环城南路大悦城南侧，距离老牌商圈南屏街正义坊、新晋的万象城和恒隆都不远，昆华医院也在2公里内，生活方便，交通便利。

同时你的预算可以考虑162平米户型，整个南向开间有15.4米，南北通透大横厅，精装配置标准较高，全屋净水、中央空调、全屋新风等等都有。

目前价格不算高，就改善盘而言，这个位置+配置蛮有性价比的。

2、老师你好，有上学需求，二环内有没有好的项目推荐，或者品质好一点的二手房。

答：

二环内好学校，主要是武成、红旗、明通、春城（老牌四大金刚），学区房有，但结合小学位置本来就在市中心，即便是二手房房价也不低，其中还有很多老破小。

若能有200w左右或以上的预算，可以看看人民西路上的建投春城华府（即将加推5栋新品），位置优秀处于市中心，沿人民西路东西两侧都是商圈，离南屏街、顺城超级近，交通便利。同时配套春城小学+昆二中的教育资源，直接搞定小学+初中。

楼栋均是2T2、2T4的板楼，容积率只有3.5，总楼层27层不算太高，密度适中，这样一来能够享受好学校，同时也不必牺牲居住舒适度。

3、二环内，想住板楼，新房或者次新，110-140平米面积，预算200内能买到么。

答：不一定，主要是板楼+价格预算限制。（历史规划限制因素+开发商成本控制，非大户型的板楼很少见）

可以关注一下二环内北教场板块的云麓書苑，周边一号线西北延、四号线都不算远，同时附近高校也挺多，且划片进莲华小学，以后有小孩要读书也方便。

整体小区环境都不错，容积率只有1.8，而且现在已经是现房了。最重要的是，96、140平米户型，都是两梯四户、南北通透产品。

前几天这个小区140户型一套18楼的特价房源194万左右，楼层中上，价格还不错。这个项目非常适合在市中心附近上班的年轻家庭，区域位置+学校配套底子不错，还有个96平米的小户型，单价也不高，买下来月供不会太大。

4、不考虑学校，在广福路爱琴海附近上班，考虑买房（一手和二手都可以），1.5W买龙湖学宸府有没有性价比呀？

答：学宸府最大亮点就是配套学校，若你不需要学校买它的话有点浪费。

同样1.5w单价甚至更低，周边可以买到舒适度更高一些的洋房小区。

最近的比如，1.2-1.3w，湖畔之梦（环境不错，户型大，缺点是开放式小区，人车不够分离）；世纪半岛（有电梯，还算新，有小户型）。

5、请问呈贡的鹏欣漫城都荟、中交锦绣雅郡、时代俊园，婚房怎么选。

答：时代俊园价格上相对便宜（主要是前期为单位福利房，大家买入成本够低），密度也不高，这个有学校（中华小学分校），但位置相对稍微偏一点。

因中交、鹏欣等都没有明确强校，若要考虑教育因素的，时代俊园更适合一些。（也可将有学校的七彩云南第壹城、中通世纪广场纳入对比）

除教育以外的因素：‍

中交最靠近市政府，小区北门门口就是地铁站，交通便利性不错，内部环境不错，也有小高层，非常漂亮，这个价格适中，但附近暂时没有商圈，自身无学校，就近划片读洛龙小学。

鹏欣都是高层，小地块设计，距离地铁四百米左右（地铁站是双线交汇，通达性更高），自身带有一定商业（但落地时间暂不确定），缺点是一手房价格稍高一些（也有精装房的因素在），自身无学校，也是只能就近划片。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

也可看下新房，邦泰臻境，明年1月交房，相对其他几个项目来说，它只有14层，板楼，户型得房率高（整体都往外推了80公分的飘窗），价格上较鹏欣、中交更有优势，低楼层价格七八千，好楼层9000多到一万出头。

后期邦泰在呈贡云大医院附近还有块地，按照它现在的低价策略，对二手房也会形成不小的冲击。‍‍‍

6、问金殿世博片区上叠和下叠，向山的岛合院，从区位和产品户型等帮忙分析三者怎么选。

答：向山的岛所处的北部山水新城板块尚在发展阶段，但已经靠近北绕城高速了，再往北无法延伸发展。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

产品上还算不错，整体小区高低配（这样合院门槛也能下来一些，起价只需要330w，目前市区范围最便宜的合院），如果要买，合院户型最少买到143平米以上，否则120多的那个面宽太窄了。

因靠近绕城高速，位置上还是稍有一定欠缺。

不清楚你说的世博片区上下叠是哪个盘，但如果是世博生态城的二手，相对而言比新房舒适度可能会高一些（户型上单层面积更大，配套上小区成熟度更高，位置相对方便），考虑到花园情况，下叠更优。‍‍‍

7、120万的总预算，想在二环到三环之间选一个房子（哪个区都可以，新房或者房龄不太老的二手房都可以），主要是小学和初中要比较好，要临近地铁、板式楼房，面积不低于100平米。

答： 那么单价就在1.2w左右，新房的话就看你对板楼的这个要求有多严格了，比如大华锦绣麓城和公园天下，点板结合的，两梯六户，盘龙小学+云附西林（公园天下是明通+西林），学校配置不错，新房带精装，价格1.1-1.2w左右，价格也满足。（但这两个盘，麓城不满足地铁附近，公园天下不满足三环内）

但是要是你要纯板楼（1梯2户）或者2梯4户，这个预算买新房就稍微不够了。（比如万科城，虽然有2梯4户的产品，但单价和总价都偏高）‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

建议关注二手房，高新区板块可以重点看看，高新一小学校不错，且区域内二手房价格不高。如新域盛景，10年左右房龄，四号线，高新一小都满足；也可看更老一点的（15-20年房龄），这才有纯板楼（1t2户），水逸康桥（这里离四号线地铁不远）、戛纳小镇等都可以关注一下。

北京路沿线的明通小学+昆十中的组合也蛮好，但预算范围内只能买到20年左右房龄的，如江东花园茶香园、梅香园等，位置地铁都不错，也是板楼。‍‍‍‍

其他方面，有小学+初中配套的新房（但不一定满足二三环位置+板楼+预算），书香云海、中交碧桂园映象美庐、保利城、万科城、万科公园城市/500里、龙泉俊园、龙腾世家等，但价格上不算便宜，单价1.3w+（极个别1.2w买得到）。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

8、改善住房，两百左右，您推荐哪个小区？我看过俊发半岛，都铎城邦，宝象康园，巫家坝万科翡翠这些。

答：从你已经关注的项目推测南市区广福路+洋房意向范围。‍‍‍‍

那么这个价格段，都铎、俊发生态半岛、宝象这三个实际已经是非常不错的选择了。（同区域星河庄园也可看下，小而美的精致洋房小区）

还可以对比，稍远一些会展板块招商海公馆、万科银海泊岸、金科江湖海也可看看，

金科江湖海现在131平米户型房东报价210w以内的至少三套（这个是小高层房源），交房5年内，而且小区档次不错。‍‍‍

9、请教一下万科500里和万科公园城市哪个楼盘的地段好，500里的工抵房要16000一平贵不贵？[抱拳]

答：公园城市更靠广福路，但周边开发还没有连片，商业配套落地时间待定，暂时有点孤零零。

500里虽然更远，但周边开发已经成型，地铁也已经开通，500里位置更强。

1.6的工抵价格并没有太明显的优势（除非是端户，且楼栋和楼层比较优秀）。‍‍‍‍

10、螺蛳湾，南部汽车站对面俊发观云海云悠苑128平三房，适合卖了置换个小的么，现在卖啥价格。

答：反向换房也未尝不可，前提是能接受住更小的房子（得视家庭居住人口而定）。‍‍‍‍‍‍‍

目前同户型报价9800-12000之间，但实际成交价很少有超过1w的，做个参考吧。‍‍‍‍

11、您好，万科城89平的和万科云子105平的总价差不多，怎么选择好一些呀？谢谢，小孩现在还上小班，这次就买房主要考虑学校，万科城一二期的中庭又是我比较满意的，所以个人倾向于买万科城，只是看看万科云子的价格对比，就感觉万科城价格高了好多。

答：

学校配套于现阶段的你而言更重要，更建议买万科城。‍‍‍‍

等小孩读完书以后，万科城房子卖掉再换其他小区也是一样的嘛。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

12、我现在看上了北京路九号，他有什么bug吗，北市区还有其他推荐吗？

答：密度稍大，楼栋不是板楼，户型朝向还是不够通透。‍‍‍‍

但整体位置和配套非常不错，小区定位和公区设计也比较好。‍‍‍

京江隐翠和北京路九号都快交房了，可以等交房后再对比考虑，不着急这一时。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

13、您好，想了解一下保利明玥半山，优缺点，现在快清盘了值得买吗?

答：‍‍‍‍‍

优势，学校金马小学，就在家门口（普通水平，名气一般，注意，这里只是说名气，不代表实际教学水平）；小区内部规划和设计还可以，产品户型设计很好。位置离市中心比较近，旁边也规划有商业（但具体落地时间待定）。

交房没有什么大毛病，但可惜是最靠近小区的地铁口没有开（市政问题与开发商无关），地铁明明在家门口反而要绕一圈，具体交房测评看这里这就是在昆明1.6万买的精装房交房水平？

缺点，本身小区价格在东市区不算低（1.4w+）。‍‍‍‍‍‍‍‍

还可再对比一下学校更强的大华锦绣麓城（但这个位置不够便利）。

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二手房

1、怡景路至金马昌水果批发市场之间的有没有推荐，需要板房，绿化及物业好，有学校。价格刚需可以接受楼梯房，只要绿化环境物业好。

答：芳草地（福康花园，广福路爱琴海背后，12层电梯板楼，05年前后的房子，一万二三）。

书林一小（南华小区，金地中心旁边，7层步梯房，2004前后的房子，一万左右），这两个位置稍微近点，尤其书林一小在西山区排名靠前。

官渡区也有，但稍微远一些，师大附属的几个学校，分别对应世纪城、樱花语，都铎城邦三个小区。

2、昆明呈贡有总价50万的3房或是2房吗。

答：总体来看这个价格实际还是略低于呈贡主流水平，但也有个别楼盘价格低。‍

蓝光天娇城，只需要40多万就可以买三房，只不过小区环境上密度偏大，具体测评看这里最近，昆明这几个“刚需友好”小区跌了10%（注意文章是2022年写的，价格有变动）

另外，雨花国际、泛亚城邦个别房源报价也在50w以内（但需要确认房产证是否满两年）。

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